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迈特明星商业地产运营项目定位原则与操盘思路
发布时间:2020-09-25 14:28:59浏览次数:

商业原则定位

首先要明确,销售导向的项目可能有两套业务定位。

如果是直销项目,则是一套销售业务定位。退租的话会有两套定位,一套出售,一套使用运营。

这两套定位有联系,也有区别,但目的有本质区别。尤其是购物中心格式,两套定位会有很大不同。

所以,在一个以销售为导向的项目中,需要从全过程的角度进行统筹规划操盘。销售团队和运营团队不要认为对方不专业,要各司其职,实现公司的整体目标。

其次,销售类型定位的原理是什么?

1、提高项目能量水平

销售和运营不同,所以项目价值的挖掘也不同。

运营应以现在为基础,所以从运营的角度来看,项目能级是由选址决定的。因为选址决定位置,位置限制能量水平。

但销售营销是面向未来的,只关注目前的区位状况,不足以支撑项目的长远价值。所以销售定位要立足现在,着眼未来。所以要多关注一些宏大的主题,比如城市发展规划,政府年度工作报告,即使能和国家战略挂钩,也会比较理想。

2、通俗生动

销售和运营面对不同的沟通对象。运营在招商阶段,他们面对的是专业的租客,所以要求他们尽可能专业的沟通和传播。

但是对于投资人来说,这种专业表达的很多概念他是无法理解的,很难对他形成认同感和影响。

所以在销售定位上,更多的是从行业定位的角度,而是从行业定位的角度,这是一个众所周知的概念。

投资者很容易按行业理解定位,也很容易形成定位的独特性。更容易沟通说服。在招商运营阶段,运营团队只需要将销售行业定位搓成业务格式。

3。主力店要勇于创新

对于运营来说,在选择主力店时,更倾向于选择成熟的主力店,因为在运营眼里,主力店是客流的引擎,是运营的稳定器,所以主力店不可能有风险。

主力店是销售眼中的卖点,是项目价值提炼的一种形式。之前我们也用了运营设置的主力店。例如,我们经常看到“做麦当劳"的地主”或“和沃尔玛".一起赚钱”这样的口号

但是现在大家都在用同样的套路,使得传统的主力店没有任何影响。所以销售项目要大胆引入大规模创新业态,比如大型VR、AI 娱乐项目。这样的租户在运营和技术上还是不稳定的,租金收益也低,有的甚至需要甲方提供安装和补偿。运营在考虑这些租户时,团队会综合考虑是否要。

但如果是以销售为导向的项目,可以大胆引进,尤其是当地还没有出现类似项目的时候,但引进时间一定要在销售势头期,因为这些租户的价值在于帮助销售。如果销售节点已经完成,是否引入需要回归运营,根据项目管理的需要综合分析。

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商业房地产项目

操作思路

前几天我讲了利润模式,销售模式,客户定位,还有上面刚提到的业务定位。越早理解这些问题,项目运营的确定性就越大。商业项目怕被搞糊涂,边做边看,因为这类项目涉及的利益相关者太多。如果对关键问题不了解,很有可能各种利益矛盾纠缠在一起,越来越混乱,最终不可调和。

其实商业地产项目的运营很简单,只是项目完成、开盘和运营做好,才能保证物业的长期升值。

这里有两把钥匙:

1、钱怎么解决

利润模式和销售额模式都是为了解决这个问题。

2、建筑规划和设计

除了指导销售策略的制定,之前那堆东西的研究和思考对你的建筑设计任务书的导出也有很重要的作用。

如果资金没有问题,项目可以顺利建设。如果建筑没有问题,就可以保证房产本身是健康的。当然,这里的建筑指的是建筑、空间、机电、交通。

为什么我不说招商运营?当然,我不是说它们不重要,因为我就是这么做的。我从来不说我做什么不重要。招商运营肯定很重要,商业地产的价值是通过运营实现的。只有运营更像管家。既然是管家,管好了可以用,管不好可以换。他不影响财产本身的价值。

物业好但因管理不善而关闭的项目,是被低估的优质资产。只要你换上一个优秀的团队,你就能立刻让项目起死回生。而且如果你的项目本身就有问题,团队优秀会更有效。

当然,控股项目相对简单。如果是销售项目,还有一个变量,就是业主的问题。在控股项目中,只有一个业主,可以轻松平衡项目的长期和短期利益,为项目做出最有利的决策。

销售导向的项目往往有几百个业主,有的项目甚至有几千个业主。这些小业主在一起,大家往往追求的是个人利益的最大化,最终的结局是整体利益的最小化。

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