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迈特明星告诉你运营才是商业地产的核心(1)
发布时间:2020-09-17 11:41:12浏览次数:

影响商业地产购物中心运营的七大过程

第一步 “看得见”

做好商业展现面,主要是确保外部看得见项目,表现展现性,在地块什么方位,安置什么物业功能,用在综合体里面的物业排布,像万达便是强行要求商业展现面不低于200米。而在“看得见”中需要考虑以下三个问题:

1.看得见

土地价值评价;

土地价值评价案例;

2.看什么

形象展现面放什么;

给顾客什么样的形象;

放的业态和品牌要求、选址要求;

3、客户怎么来

还需求让客户看到以后有感觉,看到什么很要害,直接决定项目定位、层次、形象和主题,看到什么让客户产生联想,并吸引客户进店消费。

第二步 “进得来”

做好外部交通联接

进得来包含交通组合方法、构成份额,重视来本质是回答项意图外部交通联接方法、如何顺利搭接外部交通方法,不同等级购物中心交通方法差异化对待。

要害1:剖析项目四至的路途等级,现状与未来的路途等级,路途等级决定项目定位等级和辐射规模,等级越高,路途要求越高;

要害2:提前评价顾客来消费的方法与份额,差异交通规划导向,私家车or公交车or地铁or步行or不同类型的购物中心交通组合方法彻底不同,城市级与社区级彻底不同;

要害3:对未来交通拥堵点的判别,建成后及建成后的预判;

要害4:交通出进口考虑拥堵点、便捷性、安全性及相互干扰等问题;

要害5:进得来还得出的去,即项意图安全性,确保出车库不遇到事端。

第三步 “停得下”

做足泊车位/泊车动线

项目车位装备多少才算够用,满足最大负荷运转的80%泊车位需求即可,泊车数量在地块答应的条件下,与项目区位属性、公共交通、地铁直接相关。

要害1:不同等级、不同类型的购物中心对泊车位的需求彻底不一样;城市级/区域级/社区级/家庭型/年轻时髦型.....对车位的要求彻底不一样;

要害2:留意综合体内部泊车位方针的同向和协调;

要害3:泊车位的数量关系到地下车库层数,最直接影响本钱和负一层运用;

要害4:留意不同物业类型在泊车位方面的分区和同享,便利后期管理;

要害5:优化泊车动线,泊车位车位划割,包含出进口,进步车位运用效率。

迈特明星告诉你运营才是商业地产的核心1

第四步 “流得动”

内部人流动线规划

要害要素1——出进口:如人的脸面和嘴巴,出进口规划不合理,人流导入会受影响,但有必要差异对待形象进口和人流进口的差异;

要害要素2——中庭规划:中庭如人的心脏,人流进入以后在中庭聚集再经过衔接中庭的通道,所以中庭的方位、方法、个数、方法很重要;

要害要素3——水平动线:水平动线结合中庭规划,使同平面上各店铺的空间上得到充分展现,使顾客能轻松看见商铺内的展现细部,适度长度;

要害要素4——笔直动线:从平面的流线上多出一条向上一层的路,无论是自动扶梯、笔直电梯,仍是楼梯,都等于在平面流线上加了支路,分流了人群,因为一层的人群基本是有保障的,所以流线的作用便是尽量把人往高处拉。从而诱使购物者离开低楼层前往另一个楼层购物,这在规划上是楼层笔直动线要处理的问题,高层人气决议购物中心成败;

要害要素5——跨层动线:超越6层的购物中心,顾客已经很难一层一层的走到顶层,有跨层电梯来引导顾客往下向下流动,类似于瀑布往下。

第五步 “逛得爽”

规划主题层及主题区

意图:确保方针顾客敏捷找到方针楼层,同时逛的时候有品牌丰厚度,主次调配;深、面宽、硬件规划彻底不一样,如儿童、电影院、百货、溜冰场;

要害要害——主题区:围绕各层的主力店,规划以主力店为核心的业态,便利业态互动,后期仓位划割、招商。

第六步 “切得好”

舱位划割及组合

意图:确保资源占有与租金贡献匹配,最大化临街舱位,选用切小合大原则;

要害要害1——先业态再舱位:以业态确认舱位的资源区分;

要害要害2——先主后次:先搞定主力店的舱位要求,再围绕主力店切涣散铺;

要害要害3——能用则用:充分运用公共设备,如卫生间、过道、楼梯等人流;

要害要害4——能省则省:削减公共通道、辅佐设备对通道资源的占用。

第七步 “撑得住”

辅佐设备和电梯设备

意图:看辅佐设备和机电设备能否支撑购物中心的正常运营;

要害要害1——卫生间装备:不同主题/等级的购物中心对卫生间装备不同;

要害要害2——补货通道:中高档的购物中心的补货通道规划;

要害要害3——电梯等机电设备:看机电设备能否支撑项目运营。

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